Die Regeln
| Was | Regel | Vorschrift |
|---|---|---|
| Verbrauch erfassen | Der Verbrauch jeder Wohnung an Wärme und Warmwasser wird erfasst, die Kosten danach verteilt. | § 4 Abs. 1, § 6 Abs. 1 |
| Heizung | 50 bis 70 % nach Verbrauch, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche oder umbautem Raum. | § 7 Abs. 1 |
| Pflicht zu 70 % | Gebäude ohne Wärmeschutz nach der Wärmeschutzverordnung 1994, Öl- oder Gasheizung, freiliegende Leitungen überwiegend gedämmt. | § 7 Abs. 1 Satz 2 |
| Warmwasser | Getrennt von der Heizung: 50 bis 70 % nach Verbrauch, der Rest nach Fläche. | § 8 Abs. 1 |
| Eine Anlage für beides | Die Wärmemenge für Warmwasser wird mit einem Wärmezähler gemessen, nur ausnahmsweise berechnet. | § 9 Abs. 2 |
| Schlüssel ändern | Nur für künftige Abrechnungszeiträume, zu deren Beginn. | § 6 Abs. 4 |
| Mieterwechsel | Zwischenablesung am Wechseltag. | § 9b |
| Zählerausfall | Verbrauch wird geschätzt, etwa nach Vorjahr oder vergleichbaren Räumen. | § 9a |
| Fernablesung | Neue Geräte seit 1.12.2021 fernablesbar. Ältere bis 31.12.2026 nachrüsten. | § 5 Abs. 2 und 3 |
| Verbrauchsinformation | Bei fernablesbaren Geräten monatlich. | § 6a Abs. 1 |
| CO2-Kosten | Vermieteranteil abziehen, den Rest wie die Heizkosten verteilen. | § 7 CO2KostAufG |
Paragraphen ohne Gesetz: HeizkostenV.
Rechenbeispiel
Dasselbe erfundene Haus wie im Muster der Nebenkostenabrechnung: drei Wohnungen, 210 m², Gasheizung mit Warmwasser, Abrechnungszeitraum 2025. Verteilt wird je 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Fläche.
1. Kosten und CO2-Abzug
| Position | Betrag |
|---|---|
| Gas, darin 420,00 € CO2-Kosten | 3.600,00 € |
| Wartung | 180,00 € |
| Messdienst und Abrechnung | 250,00 € |
| Betriebsstrom | 120,00 € |
| Schornsteinfeger, Abgasmessung | 76,00 € |
| Miete der Zähler und Heizkostenverteiler | 100,00 € |
| Gesamtkosten | 4.326,00 € |
| CO2-Anteil Vermieter4.620 kg ÷ 210 m² = 22,0 kg je m²: Vermieter 30 % | −126,00 € |
| Auf die Mieter zu verteilen | 4.200,00 € |
Die Stufe lässt sich mit dem CO2-Rechner nachprüfen.
2. Heizung und Warmwasser trennen
| Teil | Anteil | Betrag | 30 % Fläche | 70 % Verbrauch |
|---|---|---|---|---|
| Warmwasserlaut Wärmezähler | 20 % | 840,00 € | 252,00 € | 588,00 € |
| Heizung | 80 % | 3.360,00 € | 1.008,00 € | 2.352,00 € |
| Summe | 100 % | 4.200,00 € | 1.260,00 € | 2.940,00 € |
3. Verteilen auf die Wohnungen
| Wohnung | Fläche | Heizung | Heizkosten | Warmwasser | Warmwasserkosten | Summe |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Wohnung 1 | 60 m² | 2.000 Einh. | 848,00 € | 14 m³ | 268,00 € | 1.116,00 € |
| Wohnung 2 | 80 m² | 3.600 Einh. | 1.392,00 € | 21 m³ | 390,00 € | 1.782,00 € |
| Wohnung 3 | 70 m² | 2.800 Einh. | 1.120,00 € | 7 m³ | 182,00 € | 1.302,00 € |
| Haus | 210 m² | 8.400 Einh. | 3.360,00 € | 42 m³ | 840,00 € | 4.200,00 € |
Rechenweg für Wohnung 1
- Heizung, Fläche: 1.008,00 € ÷ 210 m² × 60 m² = 288,00 €
- Heizung, Verbrauch: 2.352,00 € ÷ 8.400 Einheiten × 2.000 Einheiten = 560,00 €
- Warmwasser, Fläche: 252,00 € ÷ 210 m² × 60 m² = 72,00 €
- Warmwasser, Verbrauch: 588,00 € ÷ 42 m³ × 14 m³ = 196,00 €
- Summe: 1.116,00 €
CO2-Anteil je Wohnung
Die Mieter tragen zusammen 70 % der CO2-Kosten, also 294,00 €. Dieser Betrag steckt in den 4.200,00 € und wird mit ihnen verteilt: Wohnung 1 trägt 78,12 €, Wohnung 2 124,74 €, Wohnung 3 91,14 €. Die Heizkostenabrechnung muss den Anteil des Mieters, die Einstufung und die Berechnungsgrundlagen ausweisen (§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG).
Kürzungsrechte des Mieters
| Mangel | Kürzung des Kostenanteils | Vorschrift |
|---|---|---|
| Nicht nach Verbrauch abgerechnet | 15 % | § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV |
| Keine fernablesbaren Geräte, obwohl vorgeschrieben | 3 % | § 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV |
| Verbrauchsinformation fehlt oder unvollständig | 3 % | § 12 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV |
| CO2-Aufteilung fehlt | 3 % der Heizkosten | § 7 Abs. 4 CO2KostAufG |
Beispiel: Abrechnung nur nach Fläche
Hätte der Vermieter im Beispiel alles nach Fläche verteilt, entfielen auf Wohnung 1 genau 1.200,00 € (4.200,00 € ÷ 210 m² × 60 m²). Der Mieter dürfte diesen Betrag um 15 % auf 1.020,00 € kürzen.
Unterjährige Verbrauchsinformation
Sind fernablesbare Zähler oder Heizkostenverteiler eingebaut, erhalten die Mieter seit 1. Januar 2022 jeden Monat eine Verbrauchsinformation (§ 6a Abs. 1 HeizkostenV). Die Nachrüstfrist für ältere Geräte endet am 31. Dezember 2026 (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV).
Was die Information enthält
- Verbrauch im letzten Monat in Kilowattstunden.
- Vergleich mit dem Vormonat und dem Vorjahresmonat, soweit erhoben.
- Vergleich mit einem normierten oder durch Vergleichstests ermittelten Durchschnittsnutzer.
Grundlage ist § 6a Abs. 2 HeizkostenV. Viele Messdienste stellen die Information über ein Kundenportal oder eine App bereit.
Sonderfälle
Mieterwechsel im Abrechnungsjahr
Die Geräte der betroffenen Wohnung werden am Wechseltag abgelesen. Die Verbrauchskosten folgen der Ablesung, die übrigen Wärmekosten werden nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig geteilt, die übrigen Warmwasserkosten zeitanteilig (§ 9b Abs. 1 und 2 HeizkostenV).
Zähler ausgefallen
Der Verbrauch wird ersatzweise ermittelt, etwa aus vergleichbaren Zeiträumen oder vergleichbaren Räumen (§ 9a Abs. 1 HeizkostenV). Betrifft das mehr als 25 % der Fläche, wird nur nach Fläche verteilt (§ 9a Abs. 2 HeizkostenV).
Kein Wärmezähler für Warmwasser
Nur wenn die Messung unzumutbar aufwendig ist, darf die Wärmemenge berechnet werden: Q = 2,5 × V × (tw − 10), mit V in m³ und tw in °C (§ 9 Abs. 2 HeizkostenV).
Zweifamilienhaus mit Vermieter
In Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, gehen Vereinbarungen im Mietvertrag der HeizkostenV vor (§ 2 HeizkostenV).
Ausnahmen von der Verbrauchserfassung
§ 11 HeizkostenV nimmt bestimmte Fälle aus, etwa Gebäude mit sehr geringem Heizwärmebedarf oder wenn die Erfassung unverhältnismäßig hohe Kosten verursacht.
Checkliste
- Abrechnung des Messdienstes und Rechnungen des Lieferanten liegen vor
- Verbrauchsanteil zwischen 50 und 70 % wie festgelegt
- Heizung und Warmwasser getrennt
- CO2-Ausstoß und CO2-Kosten von der Lieferantenrechnung übernommen
- Vermieteranteil der CO2-Kosten abgezogen und ausgewiesen
- Zwischenablesung bei Mieterwechsel
- Ausgefallene Geräte geschätzt und gekennzeichnet
- Monatliche Verbrauchsinformation bei fernablesbaren Geräten
- Ergebnis in die Betriebskostenabrechnung übernommen
Mehr zur Abrechnung
Quellen
Stand: Oktober 2026. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung und ohne Gewähr. Im Einzelfall hilft eine Anwältin, ein Anwalt oder ein Eigentümerverband.